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房屋销售稳定; 看到疲软的复苏

新数据显示,全国房屋销售可能最终触底,但一系列棘手的问题阻碍了任何复苏。

4月至5月,以前占用房屋的销售额增长了2.4% - 这是今年第三个月的增幅 - 但结果却低于分析师的预期。

房屋销售商仍在与越来越多的廉价止赎竞争,买家支付更高的抵押贷款利率,房地产估价师的新规则正在拖延或破坏许多交易。

房地产经纪人首席经济学家劳伦斯•尹(Lawrence Yun)表示,“我们刚收到电子邮件,电话询问评估问题。”

全美房地产经纪人协会周二表示,房屋销售经季节性调整后的年度增长速度为477万,高于4月向下修正的466万。

上个月出售的房屋中有三分之一是丧失抵押品赎回权或不良销售,将中位数价格拖低至173,000美元 - 比去年同期下降16.8%。

然而,价格下跌的大小反映了首次购房者和投资者抢购廉价房屋的压榨。 周二公布的政府房价指数显示3月至4月房价持平。 然而,该指数仅衡量政府支持贷款的房屋价值,因此低估了市场高端市场的疲软,并未包括许多取消抵押品赎回权的情况。

马琳·罗西(Marlene Rossi)在哈德逊河(Hudson River)西侧的纽约州康格斯(Congers)出售她的四居室殖民地时,不得不将其原始上市价格719,000美元折价26%。 她于2007年9月首次上市,认为只需要六个月的时间就可以出售。 她最终以530,000美元的价格接受了本月的报价。

59岁的罗西和她的丈夫现在必须重新考虑他们的退休计划。 罗西是一名保姆,她的丈夫在高尔夫专卖店工作,也是棒球比赛的裁判员。

她说,“我们只能支付预付定金,而不是在没有抵押贷款的情况下购买公寓,而是我们仍然需要工作。”

房地产泡沫的破灭有助于推动美国经济陷入七十年来最严重的金融危机。 现在经济正在遏制房地产市场的复苏。 企业裁员迫使更多资金紧张的房主错过了每月的抵押贷款支付。 失业率目前为9.4%,预计到2010年中期不会达到峰值,止赎率将在六个月后达到顶峰。

穆迪经济网(Moody's Economy.com)首席经济学家马克•赞迪(Mark Zandi)表示,“我们处于住房危机第七局的底部”。

但房地产泡沫仍可能进入额外的局面。

例如,利率从今年春天的历史低点回升。 根据房地美(Freddie Mac)的数据,上周30年固定利率抵押贷款的平均利率为5.38%。

考虑到消极趋势,IHS Global洞察经济学家帕特里克纽波特表示,房屋销售额可能比上月的水平再下降9%。 “事情会变得更糟,”他说。

然而,还有其他迹象表明市场正在扭转局面。 5月份未售出房屋数量下降3.5%。 这意味着目前的销售速度为9.6个月,而正常市场为6个月或更少。

然而,库存数据并未反映出在价格下跌时不愿出售的业主所持有的大量房屋。

与此同时,近几个月出现了另一个复杂问题:旨在解决财产评估过程中利益冲突的新规则导致许多交易崩溃或被推迟。

纽约总检察长安德鲁·库莫去年与抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)签订了一份关于该行业新行为准则的协议。

自5月1日该规则生效以来,房地产经纪人和抵押贷款经纪人表示,一些评估的评估数量出乎意料地低。 现在,全国房地产经纪人协会正在敦促监管机构对该守则进行长达18个月的监管,并在周一致监管机构的一封信中称其代码“正在阻碍房地产市场的复苏”。

位于圣地亚哥北部的凯勒威廉姆斯房地产经纪人克里斯海勒估计,最近几周,评估过程中的问题导致他的交易中有三分之一崩溃。

评估研究所政府关系主管比尔加伯说,虽然新规定并不理想,估价师不应该为价格迅速下跌的市场负责。 他为该行业辩护说,“估价师只报告市场上发生的事情。”